(+34) 951.466.664
info@samuelrodriguez.eu
.
.

F.A.Q.

Preguntas Frecuentes

¿Si soy elegido Presidente de la Comunidad, ¿puedo negarme a desempeñar el cargo?

Los que son elegidos para ser Presidentes de su Comunidad tienen la obligación de desempeñar el cargo. Pueden evitar serlo si hay una causa justa para ello, pero tienen que acudir al Juez y alegar tal causa, que sólo será estimada si es efectivamente justa.

En términos prácticos, ello significa que sólo en casos muy excepcionales podrá el propietario evitar desempeñar el cargo para el que ha sido elegido.

¿Puede el Presidente de una Comunidad cambiar al Administrador de Fincas sin llevar el tema a la reunión de la junta de vecinos?

El nombramiento del Administrador, como el de cualquier otro cargo de la Comunidad, debe acordarse en la Junta de propietarios, según establece el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho acuerdo, como todos los que se refieren a la administración, ha de tomarse por doble mayoría (de propietarios y de cuotas) relativa a los asistentes y representados en la Junta.

En caso de urgencia, el Presidente puede contratarlo provisionalmente, y someter este nombramiento a ratificación en la primera Junta que se celebre, que debería ser en un plazo breve.

¿Cómo pueden conseguirse las mayorías necesarias cuando a la Junta asisten muy pocos propietarios?

La nueva Ley establece la obligación que tiene todo propietario de notificar a la Comunidad un domicilio de notificaciones y, de no hacerlo, serán válidas las que se hagan al piso o local en cuestión. Los votos de los propietarios no asistentes se considerarán como favorables si, una vez notificados de la adopción del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta días naturales. Es, por tanto, muy importante para los propietarios de segundas viviendas, en la playa o en la sierra, comunicar este domicilio para notificaciones, que será normalmente el de su lugar de residencia, para evitar que sean válidas las que se le hagan a la segunda vivienda, normalmente desocupada.

¿Es necesario el voto favorable de la mayoría para instalar una antena parabólica en la Comunidad?

Para este tipo de acuerdos, basta el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas. Pero, entonces, no se podrá repercutir la cuota parte del gasto en aquellos propietarios que hubiesen votado en contra. Aún así, si los que votaron en contra solicitan tener acceso al servicio, deberán pagar la parte de gasto que les hubiera correspondido actualizada con el interés legal.

La nueva Ley, ¿implicará un incremento de las cuotas?

Las cuotas no tienen por qué aumentar con la nueva Ley, aunque en ella se establece la obligación que tiene toda Comunidad de constituir un fondo de reserva para poder hacer frente a los gastos de conservación y reparación del edificio. Este fondo deberá alcanzar una cifra no inferior al cinco por ciento del presupuesto ordinario, lo que significa que cada propietario deberá aportar al fondo un cinco por ciento de la cuota anual que satisface a la Comunidad. Esta carga tiene, como contrapartida, la ventaja de que la Comunidad pueda disponer de fondos con los que acometer las obras de reparación necesarias conforme vaya surgiendo su necesidad, sin tener que esperar a que se acuerden las correspondientes derramas. Naturalmente, de tal fondo sólo puede disponerse para esta clase de gastos o para el pago de una prima de seguro que cubra los daños causados en la finca por riesgos extraordinarios o para pagar un contrato de mantenimiento del inmueble y de sus instalaciones generales.

¿Qué ocurre si, a pesar de no estar el piso al corriente del pago de las cuotas, lo compro?

En el momento de otorgar la escritura, el que vende el piso tiene obligación de aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de propietarios en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin esta certificación, el Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación. Ni que decir tiene que esta liberación sólo es aconsejable en los casos en que se confíe en la palabra del vendedor.

¿Qué puede hacer la Junta de Propietarios si alguno de los vecinos emplea su vivienda para desempeñar en ella alguna actividad prohibida?

En tales casos (por ej., cuando una vivienda es destinada a local de negocio o a oficina estando prohibido este destino en los estatutos de la Comunidad), el Presidente de la Comunidad deberá requerir el cese de la actividad al propietario o inquilino y, si no cesa, podrá acudir al Juez quien, en el caso de estimar la demanda, puede llegar a acordar la privación del uso de la vivienda al que está realizando la actividad prohibida, aunque sea el propietario, en cuyo caso sólo podrá serlo por un máximo de tres años. La sanción, como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperar que el cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar a una condena tan seria.

Como actuar ante vecinos que ponen musica hasta altas horas de la mañana.

De acuerdo con la nueva normativa, al propietario y al ocupante del piso no le está permitido desarrollar en el inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Por ello deberá acudir al Presidente de la Comunidad, quien tras escuchar sus solicitudes requerirá a quien realice estas actividades la inmediata cesación de las mismas, apercibiéndole de que si no lo hace, iniciará las acciones judiciales procedentes.

Medidas para facilitar el cobro de los morosos

La nueva Ley establece algunas medidas para facilitar el cobro de los morosos: establece la aplicación de un procedimiento judicial extraordinariamente breve, la sentencia condenatoria que en el mismo recaiga sólo puede recurrirse si previamente se ha pagado o depositado lo que, según la sentencia, se debe, el crédito respecto de la anualidad corriente en el momento de la reclamación y la anterior está especialmente privilegiado, de forma que la Comunidad tiene derecho a cobrar con anterioridad a otros acreedores no privilegiados, el piso o local en cuestión está expresamente afecto al pago de esas anualidades, etc. Además, el que no está al corriente en el pago de las cuotas no tiene derecho a votar en las Juntas de propietarios.

¿Qué tengo que hacer para recibir la televisión digital terrestre?

Se puede encontrar con una de estas dos situaciones:

1. Los edificios de nueva construcción, que deberán disponer de una red colectiva para distribuir los servicios de televisión digital de acuerdo con la normativa de la Infraestructura Común de Telecomunicaciones (ICT).

La Comunidad de Propietarios de un edificio de reciente construcción, contará con los siguientes documentos que acreditan la existencia y prestaciones de su ICT:

Proyecto visado por el Colegio Profesional correspondiente.

Boletín expedido por la empresa instaladora responsable de la ejecución de la instalación (empresa inscrita en el Registro de Instaladores de Telecomunicación).

Certificación emitida por el Ingeniero Director de Obra, al menos, en el caso de edificios con más de 20 viviendas, en edificios residenciales que incluyan elementos activos en la red de distribución y en los edificios de uso no residencial.
Protocolo de pruebas con las mediciones de las instalaciones.

2. Los edificios de construcción antigua, sin ICT, que necesitan adaptar sus instalaciones para recibir televisión digital, ya que sus antenas colectivas se diseñaron únicamente para la recepción de la televisión analógica.

Los trabajos a realizar dependerán de la calidad y del estado de la red de televisión existente en el edificio, y deberán adaptarse a las especificaciones técnicas recogidas en la legislación en normativa ICT.

En cualquier caso, le aconsejamos consultar con una empresa instaladora de telecomunicaciones experta en TV Digital y acreditada por el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio. También puede consultar con los profesionales colegiados del diseño